WeWork38万字招股书:这个世界还是1950年的人说了算

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Text/Ellie Silver Jubilee Morning曦编辑/李小莉

PropTech Institute(ID: cv_seal)

期待已久,分享经济年度最大的IPO对象 WeWork最终披露了招股说明书。

虽然估值已经传承下来,但即使拥有230亿美元的价值,WeWork已经超越了中国互联网公司Top10苏宁,携程和强行网易,打得更多,京东,百度,只有阿里,腾讯。

一家公司的真实业务情况是什么,可以转换成1000亿人民币的市值?

PropTech研究所花了一天时间阅读WeWork的38万字招股说明书,发现这是一次意想不到的自我介绍。

由于WeWork定期发布财务数据,因此本招股说明书中的大部分行业前景都是众所周知的。在大多数已知案例中,本招股说明书中还有许多其他隐藏材料,PropTech Institute总结了八点与您沟通。此外,我们还与几位国内总公司工作人员讨论了他们的看法。

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WeWork招股说明书中的八个已知和未知

首先,WeWork或WeWork并没有给我们带来太多惊喜。

在此之前,业界非常期待WeLive,WeGrow业务有着不错的表现,但从数据披露来看,WeWork仍然是WeWork。表现贡献主要是由于WeWork现有的600,000站租金和527,000会员费。

WeWork的基础业务逻辑仍然是工作站服务,其他创造收入的创新业务也是由办公室租赁产生的,例如由我们的空间定制服务,SaaS服务,WeWork Labs等提供支持。

8815-ichcymw0043323.jpg(图:由我们和WeWork传统业务提供支持)

然而,就收入份额而言,这些站外的创新业务贡献了超过1000万美元,这对于办公室租赁会员费40亿元的租金收入而言还不足以产生存在感。

4c52-ichcymw0043386.jpg(图:WeWork的大型企业会员)

但是,在现有的收入结构中,WeWork的业务发展趋势几乎与国内从业者的看法一致:定制化,增加拥有500多名员工的大公司的比例;轻资产,通过我们的标准化服务,重复抛光24个月的成熟产品等服务增加收入。

4a63-ichcymw0043491.jpg(图:WeWork 24个月产品模型增长周期)

其次,WeWork是一家大公司。但它有多大?

国内共享办公室玩家认为,当公司发展到1000人时,公司必须控制规模。在WeWork招股说明书中宣布的员工人数为12,500人,其中7,500人在美国。如果与国内企业相比,这个规模至少要大十倍,但凭借其1000亿的估值,国内十大互联网公司或房地产公司的数量并不少于它。

那么,就人员比例而言,WeWork是一家什么样的公司?

根据招股说明书中公布的数据,在12,500人中有1,000名工程师,500名设计建筑师和2,500名社区管理人员。

显然,WeWork既不是纯技术公司,也不是纯粹的房地产公司。如果您想发布房产,WeWork是一家大型服务公司。

第三,WeWork仍在赔钱,但不能停止扩张吗?

eee8-ichcymw0043595.jpg(图:WeWork财务数据)

根据招股说明书数据,WeWork自成立以来已连续数年亏损。 2016年,2017年和2018年,WeWork的营业收入分别为4.36亿美元,8.86亿美元和18.21亿美元,但净利润分别为-43.0亿美元,9333万美元和19.27亿美元。今年上半年,WeWork的营业收入为15.35亿美元,净亏损为9.04亿美元,而去年同期为7.64亿美元,净亏损为7.23亿美元。在2019年上半年,WeWork的营业收入翻了一番,净亏损同比收窄。

b4ce-ichcymw0043679.jpg(图:WeWork未来的产品发展趋势)

损失的主要原因是什么?选址的预付租金,租用斜坡的空置,新兴市场的品牌推广等。从业绩收入的角度来看,WeWork的租赁业务收入贡献主要是成熟的商店,从美国的来源和美国,新兴市场仍处于潜伏期。

但对于损失,WeWork非常自我意识。在招股说明书中,WeWork提到只要扩张停止,损失就会减少。但在新兴市场的预期扩张中,WeWork仍需要融资才能扩大。

只要我们停止扩张,我们就会停止亏钱。这是业界的共识,但WeWork正在大规模开展业务。没有规模,没有任何东西可见。

第四,WeWork是一家大型企业,但3万亿美元的市场本身可以一眼就吃掉它?

当房地产公司转变和分享办公室时,它有一个预先判断,并且该站可以列出500,000。

从WeWork的工作来看,这是一个典型的例子。截至2019年6月30日,WeWork已在29个国家和地区的111个城市中获得528分,工作频率超过60万。会员人数为527,000人。规模效应正在出现:WeWork表示,它花了7年多的时间才获得10亿美元的营业收入,但仅仅一年就达到了20亿美元的营业收入,而在短短的六个月里,它达到了30亿美元。营业收入。

根据招股说明书数据,截至2019年6月30日,WeWork的固定收益为33亿美元,同比增长86%。 WeWork的预付租金收入为40亿美元,约为2017年底WeWork租金收入的8倍。

814e-ichcymw0043748.jpg(图:WeWork全球商店增长数据)

特别是,WeWork仍在考虑一个更大的市场:如果估计全球280个目标城市和潜在的2.55亿成员总数,WeWork估计其市场空间为1.6万亿美元,总机会为3万亿美元美元。

第五,WeWork是一种投资,左撇子技术,右手财产。它是一家什么样的公司?

目前,WeWork投资的一些公司已经开始分享收入。例如,2017年,WeWork收购了Meetup和Flatiron School,收购后贡献了320万美元的收入。 WeWork的投资布局符合其双重属性,其中一部分是技术投资和房地产投资的一部分。

57e6-ichcymw0043840.jpg(图片:WeWork最近的投资收购)

技术投资部门,PropTech Institute,在《WeWork收购SpaceIQ重仓房产科技》中进行了总结。在本招股说明书中,WeWork官员宣布了几项投资收购,如访问控制解决方案Waltz,移动应用程序开发商Prolific Interactive LLC和房地产管理平台Space IQ。

另一种投资布局是房地产基金。 WeWork今年成立了ARK,现已获得29亿美元的股权投资承诺。

9231-ichcymw0043882.jpg(图:ARK组织结构)

ARK管理两个基金:ARK Master Fund是一个封闭式基金,成立于2019年2月,专注于收购办公室级资产; WPI基金于2017年3月设立的无限期联合基金,专注于北美和欧洲的机会。

第六,WeWork背后有一家全球顶级奢侈品投资集团,但预计董事人数不会超过40或50.

f548-ichcymw0043954.jpg(图片:WeWork的奢侈品股东阵容)

在WeWork的股东结构中,有软银,基准,摩根大通,富达投资和弘毅投资。这些着名的投资机构也是共享经济的支持者,他们也参与了Airbnb的优步投资。但你可能不知道的是,在WeWork的董事会中,还有一群精明的中年和老年人正在“指出”。

除Adam Jenmann外,WeWork董事会还包括六名非员工董事:

62岁的布鲁斯邓利维,风险投资公司Benchmark Capital的创始合伙人;

现年71岁的罗纳德费舍尔是SoftBank Holdings Inc.的董事兼总裁,也是SoftBank Capital的创始人;

73岁的Leff Frankfort,Mindbodygreen的主管;

M. Steven Langman,57岁,1996年共同创立了全球私募股权公司Rh?ne;

Mark Schwartz,65岁,高盛副董事长;

赵玲桓,56岁,弘毅投资的创始人,也是联想控股的执行董事兼执行副总裁。

65岁的平均年龄大致计算在20世纪50年代。出乎意料的是,年轻人喜欢的共同生活方式落后于40年代和50年代。如果仅从投资的角度来看,这个世界的创新仍然是水的潮流方向。

第七,WeWork融资不仅取决于股权,还取决于债务融资。 IPO计划筹集10亿美元,但长期安排60亿美元的同期债务融资。

1e26-ichcymw0044050.jpg(图:WeWork招股说明书中的增长战略和债券融资说明)

虽然股权融资仍占主导地位,但WeWork在过去几年一直保持高技能,并积极参与信贷等信贷融资。 8月,WeWork与摩根大通银行,高盛银行,巴克莱银行,花旗集团,汇丰银行,瑞士银行和富国银行签署了高达60亿美元的先期担保融资,预计将在发行结束时进行。同时。

早在2015年,WeWork就获得了摩根大通银行代理的循环贷款和高达6.5亿美元的信用证; 2017年,贷款机构为备用信用证提供了额外的5亿美元,将于2020年终止。11月终止。在2019年5月,WeWork签署了一项信用协议,以提供额外的2亿美元备用信用证。

最后,WeWork对每个人都建议的风险有自我意识。

WeWork对未来市场的即时乐观预期,业界立即表达了对WeWork的担忧。 WeWork是否了解潜在的一系列风险?

在招股说明书中,WeWork使用了40,000个单词来列出可能存在的风险。我们都能想到它,而WeWork“承认”了。 WeWork自身的风险点包括管理,市场扩张,过去亏损,长期租赁风险,融资能力,声誉损害,关联交易,创始人风险,合作伙伴风险等,尤其是对新兴市场扩张的乐观判断。

甚至创始人纽曼也将他的财产租给了他的公司,而招股说明书也做出了回应。纽曼于2014年购买了该物业,这是WeWork开始全球扩张的一年。为了证明其商业模式是可行的,纽曼买了几套房产出租给自己的公司。

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国内球员评论WeWork:采取传统逻辑,当然,不理解

您如何看待WeWork国内主要运营商的国内内容?

PropTech研究所的结论是,联合办公室的人们都希望WeWork是好的。只有WeWork才会顺利上市,国内同行的IPO计划也可以遵循。而孵化器或其他人在轨道上,更多关于WeWork的事情是一个值得关注的问题。

您如何看待行业IPO的WeWork招股说明书数据?

最有可能的IPO研讨会,以及之前备受期待的空间,对此没有多少评论。 Star Library Space等一群热情的从业者对WeWork即将上映的IPO表示祝贺。办公室,糖镇,地图,创富港和Funwork的几位代表直接表达了他们的观点。

其中,办公室创始人胡波也向PropTech Institute透露了未来三到五年的IPO计划。正在筹备密集首次公开募股的创富港也发了言。

以下是业内大企业的态度:

公司创始人兼首席执行官胡静:

首先要强调的是,Distrii办公室不是一个联合办公室品牌,而是一个“聪明的新办公室”。联合办公室只是整个“智能新办公室”生态和商业的一部分。作为一家同时在B领域办公的公司,公司认为WeWork的成功上市可以积极推动整个办公行业的发展和升级。

关于业务逻辑,组织者认为所有业务模型的基础逻辑都基于成员资格。 WeWork的逻辑更注重其成员的规模。事实上,它希望通过成员数量深入挖掘租金背后的增量价值,并专注于建设社区和生态系统。合作伙伴的商业模式也基于会员资格,但更多的是改进。寻求股票效率的价值,实现多元化业务的多重效益,形式将从单一的联合办公室演变为轻量化,集成化,多功能化,技术驱动的智能办公运营服务平台。

换句话说,WeWork更倾向于流量,更注重效率。两者之间存在一定程度的差异,但两者都有广阔的发展空间和平台价值。

分析商业模式是好还是坏,不能只从某个阶段的利润水平来判断。对于WeWork所代表的典型联合办公室格式,只要处于快速扩张期,就会有大量的成本和费用。对于WeWork的后续开发,有必要将其未来发展的路径,模式和规划结合起来。我们不知道这件作品,所以我们无法判断它。但是,从已发布的业务数据来看,公司的整体运营效率明显高于WeWork。

不可否认的是,WeWork的国际客户拥有更成熟的开发和客户访问渠道。相比之下,公司的优势在于它在中国房地产行业得到了深刻的培育和积累,使我们在办公业务和B企业服务领域更加深入和精通。因此,公司的产品更符合和满足中国主流企业的需求。办公室需要办公室提供的“空间+技术+服务”,线上线下综合办公解决方案,使落户企业提高质量和效率,最终形成互信互助的长期关系。共同成长。

从整个办公领域和行业的角度来看,只要它与城市和产业的发展有关,未来商业地产的最佳载体仍然是办公室,办公室升级是必然趋势。然而,基于目前联合办公行业各品牌的发展趋势,我们认为2019年底至2020年初联合办公行业上市仍存在较大困难。

目前,该公司已制定了一项符合业务发展步伐的三至五年的IPO计划。效率提升,系统优化,资源整合,能力建设和技术驱动也将成为公司的硬目标和发展战略。当合作伙伴的能力,结构和生态建设趋于完整和成熟时,正确的上市时机。

梦想加创始人兼首席执行官王小路:

WeWork肯定不是第二个房东。用传统逻辑理解它,或理解梦想加,当然,不明白!为什么?

在WeWork招股说明书中,成员(成员)被提及1044次,但代表区域仅为6次,并且该产品的工作被提及94次。这是什么意思?传统商业销售链上的区域转变为办公产品,为用户服务。

这种模式不仅改变了产业链,而且改变了定价逻辑,然后回顾估值,是否更合理?

与WeWork(用户需求导向)相同但又有区别(智能驱动)的路径。无论是WeWork的“SssS(太空即服务)”,它都强调产品的优势,抓住中国市场与之竞争的机会。

传统很强,但总会有创新来打破传统。但新办公服务模式带来的变化是不可逆转的。

Dream Plus Market高级总监李伟:

WeWork的基本逻辑从一开始就没有改变。它根据其所服务的会员制度和会员规模来评估整体商业价值,而不是传统房地产行业的面积和空间逻辑。 WeWork用于煽动成员资格的基本逻辑是其运营区域,服务产品和会员制度。

从这个角度来看,WeWork更像是一家互联网公司的价值评估方法,它主要基于用户的规模。从数据披露的角度来看,WeWork的预期增长也主要集中在用户规模的增长上。

我们不能用传统房地产的逻辑来评估WeWork的价值。传统商业地产是一个短暂的贸易链。其定价逻辑和产业链均为面积区域。中间的所有服务提供商和服务链都被打破了。对于WeWork“空间即服务”的概念,转变服务的关键之一是转变传统业务的定价逻辑,这可以通过规模效应来实现。

糖立方镇联合创始人杨雪涛:

WeWork之所以渴望上市是因为它没有从软银那里获得这么多钱,而且在初级市场似乎没有其他更好的机会。如果它想继续扩大规模,IPO是必须的,它也意味着“规模”而不是“利润”是WeWork当前的业务重点。

总的来说,本招股说明书的内容并不令人惊讶。值得关注的一个数字是WeWork的员工人数超过500人的公司比例达到了38%,表明客户结构正在改善。

另一个值得注意的数字是,2018年增加的新成员中有35%来自2017年的老成员.35%的数字应该指旧成员的扩张。可以看出,有不少成员对WeWork的服务感到满意,客户的稳定性也有所提高。

第三个值得注意的数字是WeWork会员协议的平均承诺期从2017年12月1日的大约8个月增加到2019年6月1日的15个月以上,这对客户来说是一个更长的合同期。一倍。这可能是较大成员公司的贡献。由于大公司相对稳定,他们通常会签订长期合同,但也可能是小企业的合同期也延长,这通常反映了经营的优化。

每个人都担心WeWork的损失越来越大。由于其他原因,我认为主要原因是它处于扩张期。根据WeWork发布的运营数据,只要它停止扩张,损失就会大大减少。

但有一个值得注意的细节。 WeWork定义了租赁房产和成为24个月的成熟商店之间的循环。目标是在24个月内拥有80%的入住率。这些网点24个月前称其为“投资期间网点”。该循环设定得相对较长。糖立方体城镇通常将成熟周期设定为6个月。无论面积大小,每家商店都需要六个月后。入住率达到85%。

截至2019年6月1日,WeWork仅占网络成熟度的30%,这个数字值得注意。换句话说,目前的亏损主要是由70%的不成熟商店造成的。

创富港副总裁汤唯:

创富港内部对WeWork仍然非常乐观,对WeWork的讨论也越来越多。 WeWork对空间和产品的理解非常到位。此外,其目前的估值来自其每年几百%的快速扩张。

FUNWORK华北区域营销总监刘宇新:

凭借优步的远见,WeWork无法支持融资规模和股票价格,直到明确的盈利时间表出炉。另外,WeWork现在上市,时机不好,美国经济不发展,长期债务利率正在倒挂,而美国股市未来可能会出现下行趋势。 WeWork现在将上市,更多的是因为公司的现金流量考虑因素。 WeWork未来的租赁费用太大了。如果经济低迷且入住率下降,WeWork的压力会更大。

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